从全年供需总量来看，2025 年北京甲级写字楼新增供应约 18.8 万㎡，供应规模处于近五年低位，无集中放量压力，为市场短期修复创造条件；全市甲级写字楼年末总存量 1368 万㎡，全年净吸纳量突破 30 万㎡，同比上涨 27%，需求修复态势明确，但需求分布极度不均衡，70% 以上净吸纳量集中在海淀中关村、望京、亦庄、丽泽四大产业聚集板块，东部通州、东四环新增项目净吸纳量占比不足三成，大量新建房源全年空置，供需错配问题持续存在。全年租赁成交结构中，续租、搬迁置换占比 61%，纯新增扩租占比 39%，相较前两年企业收缩为主的行情，2025 年科创赛道扩租需求明显回升，带动整体净吸纳量回暖。

租金全年走势呈现 “全年下行、核心跌幅收窄” 特征，2025 年末全市甲级写字楼平均租金 210 元 /㎡/ 月，全年同比下跌 10.2%，对比 2024 年 16.3% 的同比跌幅，租金下行速度大幅放缓，市场逐步接近底部区间。分梯队租金表现差距显著：第一梯队国贸、金融街、中关村超甲级全年租金跌幅仅 3.5%-5%，年末租金稳定维持 230 元 /㎡/ 月以上，即便市场整体下行，头部地标几乎不做大幅降价，续租企业优惠力度极小；第二梯队望京、丽泽次新甲级全年跌幅 8%-11%，依靠适度租金让利实现稳定去化；第三梯队通州、远郊老旧乙级全年跌幅超 15%，部分项目租金较峰值近乎腰斩，依靠超长免租期、装修补贴维持基础成交。租金分层数据直接印证，优质核心资产天然具备强抗跌属性，产业聚集、配套完善的成熟商圈能够对冲周期下行风险。

空置率全年小幅改善，年末全市甲级写字楼平均空置率 15.2%，较 2024 年末下降 1.1 个百分点，全年持续微幅回落。核心五大商圈空置率稳定 10.4%，同比仅下降 0.3 个百分点，常年低位运行，房源流转效率高；丽泽、望京空置率改善幅度最大，全年下降 2.8 个百分点，金融科技、AI 企业持续导入消化空置房源；通州新建商务集群空置率全年维持 28% 高位，新增供应持续投放，去化速度难以匹配供给节奏。2025 年空置率变化清晰证明，产业导入速度是决定板块空置水平的核心变量，单纯新建楼宇无法自然吸引企业入驻，缺乏产业政策、上下游产业链支撑的片区，空置压力长期无法缓解。

租户行业结构全年出现明显迭代，TMT 科技行业稳居第一大需求来源，全年租赁成交占比 36%，人工智能、半导体、生物医药细分领域贡献绝大多数新增扩租需求；金融行业成交占比 21%，传统大型金融机构稳定留守金融街，中小型金融、金融科技企业持续向丽泽迁移；央企、国企置换升级需求崛起，全年大面积整层、独栋成交中，央国企占比超四成，偏好国贸、金融街核心超甲楼宇，注重企业形象与长期办公稳定性；外资、传统贸易、线下服务业需求持续收缩，成交占比逐年走低。中小企业选址偏好持续外溢，从核心 CBD 转向广渠路文创园、亦庄产业园、东三环乙级写字楼，控制租赁成本成为小微企业首要考量。

资产投资与大宗交易市场 2025 年迎来回暖，全年北京写字楼大宗成交总金额突破 120 亿元，成交标的全部为核心商圈整栋甲级、超甲级自持楼宇，国贸、金融街、中关村项目成为资本收购首选，买方以保险资金、国有不动产基金、头部产业资本为主，投资者高度看重低空置、高续租、稳定现金流的优质资产；远郊散售乙级楼宇无大宗成交，资产流动性近乎停滞。年末商业不动产 REITs 政策落地，多家核心写字楼项目启动申报流程，优质办公资产新增标准化资本市场退出渠道，进一步抬升核心资产长期投资价值。

综合全年复盘总结，2025 年市场修复具备极强结构性，并非全面复苏，只有核心成熟商圈、产业聚集板块、高品质甲级写字楼实现需求回暖、租金抗跌；远郊、老旧、无产业配套楼宇依旧处于深度调整周期。以此预判 2026 年，伴随全年 70 万㎡新增供应集中入市，市场整体压力再度提升，但优质核心资产的抗跌属性不会改变，产业运营、绿色智慧配套、核心地段三重优势叠加的写字楼，依旧是租赁、投资市场的最优选择。