从租金核心数据来看，一季度全市甲级写字楼平均有效租金 200.31 元 /㎡/ 月，环比仅下跌 2.6%，同比下跌 11.8%；对比 2025 年四季度 4.6% 的环比跌幅，租金下行压力大幅缓解，下跌速度近乎腰斩。分商圈细化数据分化明显，五大核心商圈（CBD 国贸、金融街、中关村、望京、丽泽）平均租金 232.95 元 /㎡/ 月，环比跌幅仅 1.3%，其中金融街、中关村租金环比跌幅不足 1%，头部超甲级地标甚至小幅上调挂牌报价，优质楼宇业主议价权小幅修复；通州、亚奥、远郊板块租金环比跌幅仍维持 4%-6%，区域内新项目存量竞争激烈，租金让利空间持续存在。租金跌幅收窄背后存在多重支撑逻辑：一是一季度无新增供应分流客户，存量优质房源稀缺性凸显；二是优质企业续租意愿提升，业主无需大幅降价挽留核心租户；三是产业政策持续赋能科创板块，高精尖企业稳定承接新增办公需求，对冲市场下行压力。

空置率指标同步印证市场企稳态势，一季度末全市甲级写字楼整体空置率 15.79%，环比微降 0.1 个百分点，同比下降 1.4 个百分点，连续两个季度实现小幅回落。核心成熟商圈空置率维持 10.37% 不变，全年稳定低位运行，环球金融中心、建外 SOHO、首东国际、富顿中心等国贸周边楼宇续租成交集中，大面积空置房源快速消化；丽泽、望京次核心商圈空置率环比下降 0.3-0.6 个百分点，金融科技、互联网企业搬迁置换需求持续释放；仅通州新建商务集群、远郊老旧楼宇空置率小幅上行，供需失衡问题短期难以缓解。空置率分层走势清晰证明，产业聚集度、物业品质、轨道交通配套是决定楼宇出租率的三大核心要素，单纯依靠低价无法持续降低空置。

受春节传统淡季影响，一季度整体租赁成交规模偏弱，全市甲级写字楼净吸纳量仅 1.39 万㎡，核心商圈线下看房、签约量春节前后近乎停滞，七成以上成交集中在 2-3 月下旬复工之后。成交区域呈现明显外溢特征，非核心外围板块承接 75% 以上中小企业搬迁、续租需求，亦庄经开区成为一季度唯一租金环比小幅上涨的板块，环比涨幅 2.2%，生物医药、智能制造企业独栋办公需求爆发，成为一季度市场最大亮点。细分行业成交占比清晰：TMT、人工智能、云计算企业置换升级需求占总成交 35%，是市场第一大需求来源；金融机构成交占比 22%，以丽泽片区分支机构整合搬迁为主，全新大面积总部租赁极少；文化传媒、律所、咨询服务占比 18%，偏好广渠路文创园区、东三环乙级写字楼；传统制造、外资贸易企业需求持续收缩，成交占比不足 10%。

租赁议价格局出现微妙变化，优质超甲级写字楼业主逐步收缩优惠力度，缩短免租期、降低装修补贴额度，长租 3-5 年企业才可洽谈额外让利；而次级、老旧楼宇依旧维持高力度优惠，免租期普遍 6-12 个月，部分项目提供全周期物业费减免、工位配套赠送等增值条件。对于有选址需求的企业，一季度属于平稳谈判窗口期，市场尚未迎来下半年新增供应冲击，核心区域优质房源选择充足，议价难度低于年末供应高峰；预算有限的中小微企业，可重点考察丽泽、亦庄、广渠路板块，同等预算可获得更大办公面积、更长免租周期。

行业机构同步给出全年风险预判：一季度市场平稳仅为阶段性特征，进入下半年，全年 70 万㎡新增供应将集中在东部板块交付入市，东部商圈房源供给暴增会再度加剧区域租金下行压力，空置率或将重新抬头。企业租赁规划可分两类策略：头部央企、上市科技企业，可趁上半年平稳周期锁定核心商圈长租办公空间，规避下半年租金让利收缩；初创中小企业可暂缓签约，等待下半年新项目集中入市后，获取更大租赁优惠，实现租赁成本优化。同时，一季度商业不动产公募 REITs 加速落地，核心优质写字楼资产迎来资本收购热潮，机构资金持续布局低空置、高续租率地标楼宇，长期看好核心商圈写字楼保值价值。